Сервитут – это, как известно юристам, право ограниченного пользования чужим земельным участком. Именно такое определение дано сервитуту в статье 274 ГК РФ. Остальные граждане в большинстве своем также наслышаны про сервитут, но мало кто утруждает себя тем, чтобы разобраться в нем глубже.
Однако вы серьезно рискуете, если приобретая земельный участок, не перепроверите его на предмет наличия существующего сервитута или потенциальной возможности появления такого ограничения права собственника.
Изучая судебную практику, очень часто встречаю примеры, когда покупатель просто не мог не понимать, что приобретает участок с ограничениями. И на что надеялся, например, такой человек, который купил землю с расположенной на участке подстанцией. Ведь ясно же, что наличие на продаваемом земельном участке чужой собственности – это гарантированные проблемы.
Кто не согласен – рискует попасть в историю, финал которой описан в апелляционном определении Липецкого областного суда от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-3437/2014.
Не будем приводить его полностью, а ограничимся извлечениями основных моментов. А суть рассмотренного судами спора сводится к тому, что, приобретя два земельных участка, на одном из которых размещена чужая подстанция, новый собственник не проявил должного гостеприимства и не допустил на свою территорию специалистов, обслуживающих эту подстанцию. Во всяком случае, так утверждал истец, который выиграл судебный спор. Но несогласная сторона, как это водится, подала апелляцию. Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу ответчика З. на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 30 сентября 2014 года, которым постановлено «Обязать З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не чинить препятствия ОАО “ЛГЭК” в доступе к трансформаторную подстанцию N, расположенную по адресу: <адрес>, путем обеспечения беспрепятственного доступа работников ОАО “ЛГЭК” на данный объект».
Более того, суд взыскал с незадачливого собственника и судебные издержки другой стороны – госпошлину.
Чтобы читатели могли извлечь пользу из рассматриваемого решения, выделим из него значимую информацию. Итак, истцом был заявлен иск об устранении препятствий, связанных с доступом на территорию земельного участка по указанному адресу к принадлежащему ему объекту недвижимости.
В обоснование иска истец указал, что является собственником трансформаторной подстанции, расположенной на земельном участке ответчика. Работникам истца для осуществления их непосредственных обязанностей и полномочий надо периодически иметь доступ к трансформаторной подстанции, а собственник участка их туда не пускает.
По этой причине истец просил обязать ответчика не чинить препятствия работникам ОАО в пользовании указанной подстанцией и, разумеется, обеспечить беспрепятственный доступ на нее для производства работ.
В апелляционной жалобе проигравшая сторона просила об отмене решения суда первой инстанции, упирая на его незаконность и необоснованность, но убедить апелляционную инстанцию ответчик не смог.
А суд апелляционной инстанции указал, что (далее цитирую с некоторыми сокращениями и поправками):
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Из материалов дела следует, что собственником земельного участка площадью ____ кв. м с кадастровым номером _____, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов – ____________, расположенного по адресу:__________ , является З.
ОАО “ЛГЭК” является собственником трансформаторной подстанции N, расположенной по адресу:<адрес>., на вышеуказанном земельном участке, принадлежащем ответчику.
Кроме того, З. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, через который осуществляется въезд на территорию базы, где находится трансформаторная подстанция.
…
Судом установлено, что ОАО “ЛГЭК” неоднократно, в том числе письменно, обращалось к З. за предоставлением доступа к принадлежащему ему объекту недвижимости. Какого-либо ответа на обращения истца направлено не было.
Отступая от текста решения, обращу внимание читателей на то, как истец готовил доказательную базу для этого дела. Во-первых, был составлен «акт недопуска к электроустановке потребителя». Во-вторых, в суд пришли свидетели, которые подтвердили обстоятельства, изложенные в данном акте.
И, наконец, истец представил суду видеозапись, на которой зафиксировано, что ответчик лично участвует в переговорах с работниками истца, что им отказано в допуске работников ОАО к подстанции.
В этой связи апелляционная инстанция признала правомерным решение суда первой инстанции об удовлетворении иска. Вот как сказано в апелляционном определении: «Доводы жалобы о том, что истцом не были представлены необходимые доказательства в подтверждение своей позиции, опровергаются материалами дела, и не свидетельствуют о незаконности выводов районного суда. Права З. на объект недвижимости – земельный участок, не могут иметь приоритет перед правами собственности ОАО “ЛГЭК” на объект недвижимости – трансформаторную подстанцию, находящуюся по одному адресу. Следовательно, З. не может ограничивать каким-либо образом осуществление права собственности истца».
Адвокат Голубев Владимир Васильевич, кандидат юридических наук
8-926-628-65-20